Как правильно оценить недвижимость?

К процессу ценообразования все мы подходим по разному.

• Продавец открывает газету с объявлениями или сайт по недвижимости, находит самый дорогой объект в своем районе, отнимает от его стоимости 2-5% и находится в полной уверенности, что это та цена, за которую он продаст объект - ведь у него ж не самая дорогая квартира! Обращали внимание - если в объявлении написано, что продает сам хозяин, цена как правило гораздо выше, чем цена аналогичных, представленных риелтерами!
• Покупатель начитается статей так называемых аналитиков недвижимости, где указываются средние цены продаж по районам (кстати, имеющие отношение к реальным сделкам как средняя температура по больнице к состоянию конкретного больного!) и подчеркивается тенденция к снижению цен (на 1-2 % в месяц) и прогноз, что через полгода (к лету, к осени, к новому году...) придет вторая волна кризиса и цены упадут. Потом зайдет на сайты по недвижимости, отсортирует объекты по цене, и не особо вникая на дату подачи объяления, на стиль подачи, опытному взгляду сразу выдающий "закидушку", на достоверность объявления, выберет самые дешевые.  Поэтому покупательхочет купить квартиру процентов на 20-30, а то и на 50 дешевле реальных предложений.
• Оценщик банка выберет самые дешевые объекты в этом административном районе (абсолютно не учитывая состояние квартиры, инфраструктуру именно этого квартала и прочие составляющие, которые заставили будущего заемщика выбрать именно эту квартиру, а не самую дешевую в районе), от их стоимости отнимет еще 10-15% на торг и объявит реккомендуемую цену, от которой кредитный комитет и начнет считать сумму, которую может выдать заемщику по залог квартиры. И зачастую получается, что этого залога не хватает, чтоб получить необходимую сумму, и нужен еще поручитель, квартира которого будет являться дополнительным залогом...
• Опытный риелтор сразу прикитывает - смогу ли я заработать на этой квартире (а выгода клиента прямо пропорциональна выгоде риелтора!)? По каким ценам я или мои коллеги недавно продали аналогичные квартиры? Есть у квартиры уникальные преимущества, позволяющие продать ее дороже подобных предложений? Есть ли у нее существенные недостатки, из-за которых продажа может затянуться настолько, что расходы на рекламу превысят определенный лимит? Ну и еще на много чего обратит внимание... И предложит цену, по которой он берет на себя обязательства продать (не попытаться попродавать, а ПРОДАТЬ в нужные сроки!)

Что самое интересное, один и тот же человек при переходе из одной категории в другую, тут же как-то инстинктивно начинает пользоваться другими принципами определения цены. Каждый хочет продать подороже, а купить подешевле! Наверное, это нормально. Но все же к мнению профессионалов  прислушиваться стоит. Только сначала убедиться, что советует действительно профессионал!