Маргарита Погосбекова публикует статью
29 апреля 2013, 11:01
2504
Анонс:
Если покупатель видит, что объект недвижимости продается без комиссии, но переговоры ведет не сам хозяин, а риэлтор - это хорошо или плохо?

Выгодно ли покупателю покупать квартиру, которую продает риэлтор по эксклюзивному договору?

Уже много написано на тему, почему продавцу выгоден эксклюзивный договор. А давайте теперь поговорим на тему, почему же покупателю выгодно покупать недвижимость, продающуюся по эксклюзивному договору.

Если в рекламе объекта недвижимости написано "без комиссии", но переговоры ведет не сам хозяин, а его представитель - риэлтор, который работает с хозяином по эксклюзивному договору, покупатель иногда не знает, как ему реагировать - радоваться или бояться? Радоваться тому, что у него не возникает дополнительных расходов по оплате услуги агентства недвижимости, которую он не заказывал, или огорчаться, что здесь на страже интересов хозяина стоит профессионал, который обязан по договору с продавцом защищать его, продавца, интересы, с ним будет сложно договориться...

Но моя многолетняя риэлторская практика показывает, что самое большое разочарование покупателя не тогда, когда он понимает, что тот объект, который он покупает, не самый дешевый, а тогда, когда выбранную квартиру вдруг оказывается невозможно купить. Квартира нравится, денег хватает, а потом вдруг оказывается, что хозяева не готовы продавать именно сейчас, потому что в их семье согласия нет... И даже если у покупателя есть риэлтор, который за умененные деньги помогает покупать квартиру, он пытается решать проблемы по мере их поступления, но не всегда успешно. Даже если покупатель видит, что квартирой занимаются несколько риэлторв, он обзванивает их всех и, пообещав оплату комиссии, просит помочь купить именно эту, которая понравилась, но где почему-то не берут задаток, результат получается еще хуже -  разнервничавшие от напора агентов, продавцы снимают квартиры с продажи вообще...

А вот квартиру, продажей которой занимается один профессионал, покупать просто и приятно, пусть даже цена ее не самая низкая на рынке.

Эти аргументы уже публиковались мною в обсуждении статьи http://ohanesyan.est.ua/blog/show/article_id/51655/ , но в многостраничной дискуссии на них могли обратить внимание только подписчики, а хотелось бы поделиться этими мыслями с широким кругом читателей - и коллег, и покупателей, и продавцов...

Почему покупателю выгодно покупать объект, который продается по эксклюзивному договору? 

1. Потому, что этот объект продается по нормальной рыночной цене. Ни один здравомыслящий риелтор не возьмет на себя обязательства несколько месяцев работать с оплатой по результату без гарантии продажи объекта, а если его цена будет завышена - то кто ж его купит? Иногда покупателя напрягает слосовочетание "максимальная рыночная цена", по которой риэлтор, работающий на продавца, обещал ему продать его квартиру. Но такой покупатель видит в нем главным первое слово ("максимальная" - а я не хочу покупать по максимальной цене!), хотя на самом деле не менее важно слово "рыночная", при том, что абсолютное большинство хозяев, которые пытаются продавать без помощи риелторов, выставляют цену не рыночную, а цену своей мечты, своих потребностей, своих воспоминаний о докризисных ценах... 

2. Потому что, взяв объект в работу, риелтор уже проверил все документы и подготовил их к сделке, и после задатка не выяснится, что в бумагах есть ошибки, которые можно исправить только решением суда, что что-то когда-то вовремя не зарегистрировали или не сняли какой-то запрет, а теперь это растянется на неопределенные сроки. 

3. Потому что риелтор уже согласовал продажу со всеми собственниками, если их несколько, проверил, что они правильно понимают размеры части каждого из них и получил от каждого письменное подтверждение, что они готовы продавать объект в установленные сроки и по согласованной цене, а не выяснится после задатка, что какой-нибудь брат, который участвовал в приватизации, и владеет 1/7 частью квартиры, но здесь не живет несколько лет и вроде бы ни на что не претендовал, заявляет, что согласится подать только при условии, если ему за его долю купят отдельную квартиру.... 

4. Потому что для продавца заранее подобраны варианты для возможного разъезда или альтернативной покупки, определены суммы и возможные источники доплаты и просчитано, что все реально может состояться, а не выяснится после задатка, что денег на покупку, того, что хочется не хватает, поэтому продавать уже никто не хочет, а возвращать задаток в двойном размере тоже не получится, потому что денег нет, а то, что покупатель потерял время, это их не волнует... 

5. Продавцы подготовлены к порядку действий при продаже, срокам освобождения квартиры, согласовано, что входит в стоимость квартиры, а что нет из мебели, бытовой техники и т.д., а не окажется после задатка, что съезжать им некуда, и пару-тройку месяцев они останутся жить в проданной квартире, потому что то, что они купили себе взамен, еще ремонтируется или достраивается... 

6. Потому что продавец уже точно знает, какие расходы он понесет при продаже квартиры, какие налоги нужно платить ему и сколько стоят услуги нотариуса, а не окажется после задатка, что продавец имел ввиду сумму "на руки", а все остальное должен заплатить покупатель, в том числе и НДФЛ 5 % от стоимости объекта, если хозяин владеет объектом менее трех лет или это у него не первая продажа недвижимости в году. 

Список можно продолжать. Давайте обсудим?


Роману СубботеБюро Недвижимости "100Домов" и еще 2 пользователям это нравится
Спасибо Маргарита за напоминание об очень важной стороне нашей работы, а именно об источнике финансирования сделок, т.е. о покупателе. Да, без него любимого, к сожалению ничего продать невозможно. И здесь хочу отметить, как реагирует покупатель на наши призывы купить самую лучшую или самую комфортную квартиру, надо понимать, что покупатель не дурак, которому не куда девать деньги. Покупателям естественно не нравится, когда они слышат о том, что эта квартира продается по максимальной рыночной цене. Здесь мне кажется надо акцент делать на оптимальную рыночную цену для покупателя, а для продавца она же будет максимальной по рынку проданных квартир, а не выставленных на продажу по мечтательным ценам.
И еще думаю для покупателя одним из важных моментов, является комфортное общение с профессионалом о предстоящем оформлении документов, а не с дилетантом хозяином, который принимает решение суда, не прошедшее регистрацию, за правоустанавливащий документ на основании которого можно выставлять объект на продажу
29 апреля 2013, 12:45
нравится
Если бы у меня была такая возможность, при работе на покупателя я бы предлагала только эксклюзивные объекты коллег. Когда сталкиваешься с квартирой, которую продают все, сразу готовишься к массе проблем...
29 мая 2013, 22:33
нравится
Улучшить сайт Соцсети