Маргарита Погосбекова публикует статью
24 сентября 2013, 17:54
1089
Анонс:
Редкий случай - застройщик интересуется мнением риелторов еще до начала строительства!

Давайте поможем построить идеальный дом!

Уважаемые коллеги, потенциальные покупатели и инвесторы!

Мой клиент, не крупный, но стабильно работающий застройщик, готовится приступить к строительству нового клубного дома. Сейчас обсуждаем нюансы - каким он должен быть, чтобы удовлетворить самым требовательным клиентам. Было бы интересно ваше мнение, тем более, что квартиры в доме будут продаваться по Системе партнерских продаж!

О проекте.

Есть участок 6 соток в Соломенском районе г. Киева (ул. Яслинская, 3), рядом с Протасовым Яром, где всю зиму работает горнолыжная трасса, новыми домами бизнес-класса на ул.Амосова, 2 и частными домами новой постройки (современные коттеджи). До метро "Олимпийская" (бывший "Республиканский стадион") - около 3 км, до метро "Вокзальная" - около 4 км. Наземного транспорта много, но под окнами ничего не будет ездить - до остановки нужно пройти метров 200. Рельеф ровный, нет типичных для Киева и особенно этого района подъемов и спусков.. 

Дом будет подключен к центальным коммуникациям (вода, канализация, электричество). В каждой квартире будет установлен двухконтурный газовый котел - автономное отопление

Есть проект дома, в котором очень мало несущих стен, поэтому разделить его можно на семь больших 3-5 комнатных площадью от 110 до 190 м2 или 15 одно-двухкомнатных от 55 до 77 м2. Предполагаемая средняя цена продажи в период стройки - 12-14000 гривень за м2, готовых квартир (с документами) - до 2000 долларов/м2.

И вот сейчас стоим перед вопросами, по которым нет однозначного мнения.

1. Из какого материала строить наружные стены? Застройщик предлагает газоблок + утепление пенопластом + декоративная штукатурка. Есть мнение, что у покупателей большим уважением пользуются дома из красного кирпича, потом слой утеплителя (минеральная вата или что-то типа того), а потом - декоративный облицовочный кирпич. Но строители говорят, что по теплосбережению первый вариант гораздо более качественный, такой дом есть уже у нас построенный и заселенный, две зимы перезимовал, жильцы очень довольны... Но второй  - солиднее и пестижнее, что ли...

2. Нужно ли делать лифт? В проекте лифт присутствует, так как дом запланирован бизнес-класса. Но в доме всего будет 5 этажей. Поэтому существует опасение, что расходы по его эксплуатации лягут на жителей 4-5 этажей (первые три этажа могут сказать, что они лифтом не пользуются), а это будут существенные суммы... 

3.  Нужно ли стеклить балконы? Архитектор предлагает не стеклить, так как площади квартир достаточно большие, кладовок достаточно, а открытый балкон - это современно, модно и красиво. Но есть опасение, что потом начнут сами стеклить, и будет некрасиво.

4. Дом занимает практически всю площадь участка, остается небольшой внутренний дворик около 70 м2. Теоретически можно использовать для придомовой территории 3-4 сотки соседнего участка, на котором запланирована постройка еще двух подобных домов: то есть построить не три дома всего, а два, но сделать просторный закрытый двор. Но это повлечет за собой удорожание квадратного метра каждой квартиры не менее, чем на 500 долларов, земля в Киеве дорогая.  Оценят ли покупатели?

Буду очень благодарна, если вы выскажете свое агументиованное мнение. Застройщик готов прислушаться к мнению риелторов, влоть до того, чтобы переработать проект, если будет убедительная информация, что сейчас пользуются спросом кватиры меньше площади.

Есть прекрасная возможность сформулировать предложение на основе изученного нами, риелторами, спроса. Ведь нам потом это продавать! 

 Поэтажные планы, если интересно, можно посмотреть здесь.

Клуб СПП-Киев № 2Алексею Розумовичу и еще 1 пользователю это нравится
3. Нужно ли стеклить балконы?
- Балконы не стеклить.
- При продаже квартир (подписании договоров купли-продажи) покупатель подписывает заявление о вступлении в ОСМД.
- В ОСМД прописаны правила для всех жильцов в том числе и варианты застекления балконов и лоджий, дабы не нарушать красоту здания.
- Можно обозначить места крепления кондиционеров.

Это позволит застройщику сэкономить при строительстве сделав более доступным по цене 1м2, а жильцам сохранить красоту всего дома.

Пример ЖК Бородино в г.Запорожье: http://borodino.com.ua/about фото в конце страницы. Обратите внимание как ведется остекление балконов/лоджий жильцами, единый формат, одна цветовая гамма.
24 сентября 2013, 18:49
нравится
Спасибо, Алексей! Только есть опасение, что правила-то жильцы подпишут, но реально уровень ответственности как определить? Кто и как наказывать будет нарушителей?
24 сентября 2013, 19:06
нравится
есть единый проект остекления с учетом цветовой гаммы (белый или коричневый), обозначены места крепления кондиционеров, и под роспись (важно зафиксировать). Так мол и так, с проектом ознакомлен обязуюсь не нарушать. Нарушил, ОСМД иск в суд.
24 сентября 2013, 19:31
нравится
Ответственность будет нести нарушитель. На "Чайке" один чудак без разрешения застеклил балкон, так целый год его юрист "Чайки"по судам тягал, пока суд не заставил снести стекление балкона. Вот так работает договор!
24 сентября 2013, 19:36
нравится
А услуги юриста кто будет оплачивать? Это ж не жилой комплекс, это один клубный дом...
Ну да ладно, на данном этапе гораздо больше волнует, стены из чего строить!
24 сентября 2013, 21:12
нравится
Крымский ракушняк или Альминский блок - организую поставки. Шутка.
Даже в Крыму, застройщики начинают использовать газоблок с утеплением и штукатуркой.
25 сентября 2013, 13:16
нравится
Маргарита, есть вариант сделать использование лифта, начиная с 4 этажа., т.е выход из него прямо в квартиру. Таким образом можно обеспечить алиби для увеличения цены верхним этажам как элитным
25 сентября 2013, 00:13
нравится
Может быть... Спасибо, Юрий! А стены из чего строить?
25 сентября 2013, 11:32
нравится
У нас из газоблока строят для эконом сегмента, а для элиты только из красного кирпича.
25 сентября 2013, 17:58
нравится
По кондиционерам очень разумный подход у КАН в Парковом мистечке: места установки кондиционеров предусмотрены во всем комплексе в едином стиле. Все равно минимум 90% жильцов повесят и испортят фасад. Даже если это внутренний фасад для клубного дома это неприемлемо.
25 сентября 2013, 11:46
нравится
Улучшить сайт Соцсети