Маргарита Погосбекова публикует статью
11 февраля 2014, 12:27
2794
Рубрика: Практика
Анонс:
Если нет интереса к продаваемому объекту - вопрос в неправильной цене или в чем-то другом? Как вести себя риэлтору в неоднозначной ситуации?

О связи стоимости объекта недвижимости и ситуации в стране

Продает хозяин загородный дом. Который строил для своей семьи. Начал стройку в спокойные докризисные времена. Устав жить в тесной квартире, проектировал просторные комнаты, высокие потолки, парадную лестницу, большую гостевую зону… В общем, 520 м2, при том, что спальни всего три – дом для семьи с двумя детьми. И участок 30 соток не для того, чтоб вести там приусадебное хозяйство, а чтоб спокойно отдыхать – треть участка занимает собственное озеро, в котором развели рыбу, чтоб порыбачить, не выходя со двора. А для детворы планировали оборудовать свой пляж… В общем, вложил человек в это все не меньше полумиллиона долларов.  Но времена изменились, кризис подорвал бизнес хозяина, и дом так и остался без внутренней отделки, а участок – без ландшафтного дизайна. То есть построено все,  нужно только красоту навести.


Ситуация у хозяина осложняется тем, что сейчас он еще и выплачивает кредит, взятый под бизнес, и сумма задолженности по кредиту превышает стоимость дома. Но кредит выплачивается вовремя, но тяжело – практически все, что приносит бизнес, приходится отдавать банкам, достраивать дом не на что.


И вот было принято решение продать дом. Хозяину порекомендовали меня. Мы внимательно изучили рынок и вышли на цену 300000 у.е. То есть определили вилку цен – от 250000 у.е  (это цена недавно проданных аналогов без учета поправки на конкретные преимущества этого дома) до 400000 у.е. (это максимальная цена в рамках рынка на дома без отделки). Да, в этом же районе продаются дома и втрое дешевле, но они и площади гораздо меньшей, и земли меньше, и в месторасположении проигрывают. Но есть и втрое дороже – такой же площади или чуть больше, но с дизайнерским ремонтом: заходи и живи! Подписали договор, и дом выставлен на продажу.


Все это было в ноябре 2013 года. Турбозапуск рекламы, день открытых дверей для коллег, оповещение всех потенциальных клиентов, включение в Систему партнерских продаж… Все хорошо и технологично. Появились первые заинтересовавшиеся. Но тут случился Майдан. Который продолжается по сей день.


Начиная продажу, я четко представила себе потенциального покупателя. Это успешный человек со стабильным бизнесом, но далеко не олигарх, у которого хорошая семья с детьми, жить они хотят за городом, но не уединившись в селе, а в месте с развитой инфраструктурой, чтоб рядом и магазины были, и скорая помощь, и городские коммуникации. Чтоб обслуживающий дом персонал мог бы на общественном транспорте самостоятельно добираться. Пенсионер такой дом не купит – в него еще вложить нужно тысяч сто, чтоб отделку закончить, и потом содержать такой дом – это нужно стабильный доход иметь, это не квартплату из пенсии оплачивать.


Но вот сейчас интерес к дому просто на нуле. Те первые заинтересовавшиеся сказали, что пока отложили покупку до более спокойных времен. А новых нет.


А на днях у нас тут с коллегой возник профессиональный спор. Он собирается брать на продажу похожее домовладение, и определяет цену. Мой честный ответ, что звонков нет, он объяснил тем, что ПО ТАКОЙ ЦЕНЕ в настоящее время объект рынку не интересен.


А я предположила, что по любой цене такого рода объект в настоящее время не будет востребован. Вспомним портрет потенциального покупателя: успешный бизнесмен и т.д. Кто в период такой политической нестабильности из среднего бизнеса уверен в своем завтрашнем дне? Те, у кого выстроены взаимоотношения с нынешней властью, понимают, что все очень шатко, позиции власти покачнулись, и условия для их бизнеса скоро могут принципиально измениться. Те, кто затеял «революцию», еще не уверены в своей победе и не знают, как дальше будут развиваться события.


Для того, чтоб купить дом, отделать его, а потом обслуживать – нужно не один раз сорвать большой куш, достаточный для единоразовой покупки, нужны стабильные доходы и уверенность в завтрашнем дне. А сейчас такой уверенности, боюсь, ни у кого нет. Один знакомый фотограф сказал, что сейчас у него горячая пора – делает фотографии 3х4 для Шенгенской визы – в основном, женщины и дети.


И если следовать логике коллеги, и просто подумать, а по какой цене сейчас будет интересен такой дом? Мне кажется, что конечному покупателю (тому, кто покупает дом, чтобы в нем жить) в данный период он не интересен ни по какой цене. Даже даром – ведь в него все равно вкладывать еще нужно.


Но он может быть интересен перекупщикам, которые готовы рискнуть и вложить немного денег в долгосрочную инвестицию. Но им он интересен не по рыночной цене, даже минимальной или средней. Им он интересен по бросовой цене. В разы ниже рыночной. И они еще поторгуются. Если вообще найдется такой рисковый «инвестор»: дома все-таки имеют тенденцию устаревать не только физически, но и морально. Через десять-двенадцать лет могут быть востребованы совершенно другие проекты и площади. Почему я беру в качестве примера именно такой срок? Если верить американской спирали падения и роста цен на недвижимость, на их рынке, которому уже больше двухсот лет, прослеживается цикличность в восемнадцать лет – от пика до пика. То есть у нас если пик цен был в 2008 году, то следующего ожидать можно где-то к 2025-26.


Кто еще может заинтересоваться домом, если снизить цену? И на сколько? Если опустить до минимальной рыночной – 250000 у.е., то понятно, что портрет потенциального покупателя не изменится – это тот же гипотетический владелец среднего бизнеса. А он не покупает не потому, что ему не хватает 50000 у.е., а совершенно по другим причинам.


Может, кто-то хочет поменять квартиру в шумном и опасном нынче центре Киева на дом за городом? Действительно элитные квартиры стоят там по-прежнему дорого, в несколько раз дороже, чем наш загородный дом без отделки, и никто их задаром отдавать не собирается, потому что все понимают – беспорядок временный, а центр Киева остается престижным местом всегда. Да и вообще – продать квартиру и купить дом, не имея стабильных регулярных доходов, может только недальновидный авантюрист, из числа тех, которые покупают внедорожники под влиянием настроения или чьего-то мнения, а только потом задумываются – а сколько стоит обслуживание джипа, сколько бензина он потребляет?… Но в любом случае, покупка недвижимости – дело серьезное, и очень вряд ли кто-то на эмоциях купит ДОМ, даже если цена покажется ему привлекательной…


Так имеет ли смысл сейчас снижать цену, если нет интереса? Перевести тем самым дом из категории жилья бизнес-класса в эконом? Просигнализировав рынку, что мы сами понимаем, что у нас неликвидное предложение – вложил хозяин в него 500000 у.е., а теперь хоть половину вернуть бы… ну хоть что-то вернуть бы…


И еще. Продажей по более низкой цене хозяин свою проблему не решает. Кредит, который тяготит его семью, он сможет полностью погасить только в случае продажи дома по согласованной цене. А избавиться от дома и не решить проблему – это ему не нужно.


И вот что делать в такой ситуации риэлтору, который имеет фидуциарные обязательства перед хозяином? Подталкивать к продаже по любой цене, которую даст сейчас рынок? В конце концов, сил, времени и денег было потрачено мною немало, и расходы продолжаются, продажа ведь не остановлена. Или отложить продажу? Но хозяину продать нужно, и если я откажусь работать сейчас, то найдется масса менее щепетильных посредников, которые тупо будут разбрасывать объявления по бесплатным доскам – и вполне кому-то может повезти.


Будет интересно знать ваше мнение, коллеги! Как вы поступаете в подобных ситуациях? Согласны ли с моим видением? Или нет никакой связи между ситуацией в стране и продажей одного конкретного загородного дома?

Александру Гришко"Национальное Риелторское Бюро" #nrbodessa и еще 5 пользователям это нравится
Очень интересная и жизненная статья, Маргарита! Уверен, сейчас у многих коллег возникают похожие ситуации. По моим наблюдениям, сейчас действительно многие покупатели, которые уже были готовы совершить покупку, взяли тайм-аут, до стабилизации ситуации, как минимум. А кое-кто вообще принял кардинально противоположное решение, связанное со сменой постоянного места жительства. Очевидно, что это связанно с так называемым "Евромайданом". Вам я хочу порекомендовать не менять выбранной стратегии, потому как есть вариант, что все стабилизируется. И те, кто отложили своё решение о покупке недвижимости, хором выйдут на рынок.
11 февраля 2014, 13:01
нравится
Добрый день, не знаю насколько вам поможет, но такая ситуация по элитной недвижимости сейчас не только в Киеве.. Простой пример - ко мне в начале декабре, обратился клиент с просьбой помочь продать ему элитный пент-хаус в центре Донецка (общая площадь 260 м, с ремонтом + два парк места в подземном паркинге) цена была изначально 450000 у.е., звонков нет, на сегодня цена 370000 у.е., и готовы рассматривать любые предложения.., а звонков все равно нет, так что я думаю все дело не в цене, а в том что происходит в Украине...А по поводу цены, не думаю что стоит менять мне кажется что проще поговорить с собственником дома, дабы объяснить ситуацию на рынке недвижимости по стране.
11 февраля 2014, 13:39
нравится
Взял осенью в работу дом http://avenue.est.ua/9199444/
Выставили постоянные клиенты. Дом этих денег стоит. Год назад рядом продал такой же дом от этих же клиентов, только пустой. Так, что цена на этот дом +- нормальная, клиенты адекватные, дом классный, место - бомба.
Октябрь, ноябрь - просмотров было довольно много. Людям дом нравится. Ещё бы - клиенты построили не один дом и этот строили для себя, не на продажу и это сразу чувствуется. С несколькими покупателями вели достаточно плотные переговоры.
С конца декабря по сей момент - как обрезало. Звонков очень мало, просмотров практически нет.
Продолжаю активно продвигать. Знаю, что продам. Не могу не продать, т. к . в этом доме я бы сам жил.
А вот загородкой, да ещё и недостроем я в Донецке зарекся заниматься. Но у вас там в Киеве расклады другие.
С ув. Андрей.
11 февраля 2014, 14:19
нравится
Маргарита, очень тяжело продать полуфабрикат. А для того что бы был "фабрикат" необходимо вложить немалые деньги. По моим подсчётам это около 3000 долларов за квадратный метр. Имеется в виду: стоимость участка, постройки, коммуникаций, забора, ремонта, сарая, дизайна участка, золотых рыбок в благоустроенном пруду, документов на новое домостроение, мебель и оборудование. Вплоть до последнего телевизора и шторок на кухню. В общей сложности получается "неслабая" цифра около 1 500 000 долларов. Думающий клиент всё это считает, а у не думающего денег в наличии нет. Вот и получается зачем покупать дом с участком за 250 000 долларов и ещё вкладывать 1 000 000 долларов, если можно за эти деньги построить тот дом, который будет и по душе, и собственному проекту. Извиняюсь за прямоту, Маргарита, но это не дом! И круг покупателей здесь, весьма, ограничен.
11 февраля 2014, 15:33
нравится
Спасибо за комментарий, Иван Викторович. Вон Вы как повернули - оказывается дом без отделочных работ - это и не дом вовсе! :)
А главное, что-то я не поняла, откуда взялась цифра 3000 у.е./м2? Знаете, опыт показывает, что сколько есть денег, столько в ремонт и будет вложено. И если есть полтора миллиона, то, конечно, этот дом вряд ли заинтересует. Как, Вы правильно говорите, и любой другой готовый. Начнут строить. И в результате потратят все три миллиона с таким размахом.
А этот дом уже введен в эксплуатацию, есть Свидетельство о праве собственности, на землю - госакт. Поэтому из своего списка эти расходы - вычеркивайте. Отделочные работы хорошего бизнес-уровня - это 250-300 у.е./м2, если все отдать на откуп ремонтной фирме и не очень контролировать расходы, если контролировать и вникать - будет дешевле. То есть это до 150000 у.е., если условно предположить, что в и в подвале, и в жилых комнатах ремонт будет одного уровня.
Дизайн участка - специально сейчас посмотрела специализированные сайты. Пишут, что "дизайн под ключ" (со всеми транспортными, проектными работами и материалами) может стоить до 1500 у.е. за сотку. То есть в нашем случае - учитывая, что треть участка занимает дом, треть - озеро, для ландшафтного дизайна остается 10 соток - 15000 у.е. То есть 165000 (сто шестьдесят пять тысяч) долларов, это если не экономить. Откуда миллион? На мебель? Ну так это каждый сам себе хозяин, риэлтор мебель не продает.
И не говоря о том, что "фабрикат" - это настолько дело вкуса, что, по Вашей логике, его вообще продать невозможно. Тут клиенты иногда отказываются от покупки квартиры с ремонтом из-за того, что цвет плитки не нравится, а если в доведение до готовности дома вложены такие деньги, то они никогда не вернутся.
А если "думающий клиент" начнет сам стоить (купит участок в аналогичном месте, сделает озеро, выровняет землю, подведет коммуникации, перенаправит подземные реки в свое озеро, а потом построит дом до того уровня, который есть сейчас, с утеплением и облицованным кирпичом фасадом - он скорее всего удивится, что потратил не триста тысяч, в вдвое больше.
Вы предполагаете, что может не понравиться планировка - так сейчас не поздно ее подогнать под свои нужды. И покупателей нам не нужно много - нам нужен один, который так же рассуждает, как и хозяин, который строил.
11 февраля 2014, 17:11
нравится
Маргарита, ничего личного! Вопрос стоит как: "Почему дом не продаётся?" Во-первых, вид строения неликвидный. Покупателю нужна красивая обёртка или, как я называю: "бутылка водки". Это, как в добром старом советском анекдоте: "вскопать огород - бутылка водки, заказать у токаря навесы на гараж - бутылка водки, перекрыть крышу в доме - бутылка водки. Вот - русская, конвертируемая валюта." Т.е. ликвидность данного объекта значительно занижена. Хорошо! Даже, если в этом месте вложить в него ещё 1 000 000 долларов , то при сегодняшних реалиях дом можно будет продать максимум за 700 000 долларов. Но это совсем другая история!
Здесь надо исходить: "Комой категории покупателей такой дом нужен, в таком состоянии и на этом отрезке времени?"
На счёт себестоимости строительства и оборудования дома. Два друга заехали в прошлом году в свои новые дома. Один на Батыевой горе построил: 360 м. кв. Вложил без учёта стоимости земли 790 тысяч долларов (дом, поверьте, без излишеств, до конца ещё не оборудован, строил 8 лет). Второй - под Гостомелем: 650 м. кв. Вложил с учётом стоимости земли 2 300 000 долларов (дом с излишествами, но не через край, строил 4 года).
11 февраля 2014, 18:18
нравится
Да, Ваши примеры - лишнее подтверждение того, что расходы на строительство - это не предсказуемо. И каждый размахивается по своим возможностям. И есть разные люди. Кто-то стремится начинать с нуля, чтоб все делать под себя, а кто-то не хочет с этим связываться. Знаете, как говорят - "лиха беда начало" . А тут начало уже пройдено. :)
11 февраля 2014, 19:32
нравится
Маргарита, строительство дома - дело крайне индивидуальное. Проблематично слепить из него "бутылку водки". Я, например, за 20 лет практики встретил всего 2 дома, которые мне захотелось иметь во владении. Остальные: либо - то, либо - сё! Одним словом, не устраивают! Вопрос стоимости уходит на второй план. Поэтому Вам и тяжело продать его, тем более недостроенный.
11 февраля 2014, 20:01
нравится
Даже с учетом всего вышеперечисленного, если без золотых рыбок и без фундаментального 3-х метрового забора - в сегодняшних реалиях можно и подешевле 3000 за метр ремонт сделать. Так что, не расстраивайте Маргариту. Круг покупателей очень широкий, коробка хорошая, рыбок обычных в озере разведут, сделают скромный ремонт и дом очень скоро продастся ) Главное верить в то, что делаешь ) А покупатели просто хотят пока убедить себя что войны не будет и доллара по 12 тоже.
11 февраля 2014, 20:11
нравится
Маргарита, пишите весьма увлекающе. Очень доступно, просто и лаконично излагаете свои мысли и все описанное сразу-же визуализируется и побуждает к размышлению.
По теме. Тоже есть несколько домов на продажу, не проданных с прошлого года, в частности даже 100% готовности классный обжитый дом http://domovladenie.com.ua/tri/index.html. И более того, по нему даже задаток был оформлен, но впоследствии Покупатель отказался от приобретения. Точнее, сказал, что купит, но если еще как минимум на 50тыс ему снизят цену. Тогда (в конце лета) ему не пошли на встречу и он предпочел потерять задаток. На сегодня уже готовы и на - 60, но спрос крайне низкий. И на редких показах видно, что людям нравится, но - "подождём пока". Хотя, более чем уверен, что снизив более существенно цену - можно было-бы продать и быстро, но этот дом, еще раз повторюсь - полностью обжит.
По Вашему случаю - быть может клиенту вступить в переговоры с банком на предмет списания части кредита при 100% погашении. Лично у меня было пару сделок по программе 60/40 Укрсиббанка, когда я продавал клиентам квартиры, людям банк списывал 40% кредита - и все были довольны и счастливы. Если у клиента получится договориться - то можно будет понизить цену и все-таки продать этот дом и закрыть вопросы. Потому как одно дело просто ждать, когда нет никаких обязательств, другое, когда каждый месяц платишь не маленькую сумму кредита.
11 февраля 2014, 18:00
нравится
Совет насчет банка интересный, но в данной ситуации кредит брался не под дом, и вряд ли для банка упавшая цена на дом - это аргумент для списания части кредита...
Но Вы считаете, что понижение стартовой цены что-то изменит? За последние триста тысяч дома не покупают. Покупатели на подобные объекты приходят и делают свои предложения. И вот тогда уже нужно будет взвешивать все за и против.
11 февраля 2014, 19:16
нравится
По поводу банка я ничего не советую. Я лишь констатирую факт присутствия уступок со стороны некоторых банков при полном погашении кредита. Понижение цены однозначно ЧТО-ТО изменит. На последние 300 не покупают, но деньги все считают. Клиент же на выплате кредита все-равно только на процентах эти деньги за год-полтора потеряет. Поэтому форсируйте события, снижайте цену и продавайте.
11 февраля 2014, 20:03
нравится
Маргарита, сочувствую как коллеге, потому что у самого в продаже такое добро только за 1500 000. Был один покупатель давал за него 850 000, хозяин не захотел, посчитал что мало. С тех пор прошло 1.5 месяца ни одного звонка. я тоже такого мнения, что Евромайдан сыграл свою роль на активности покупателей.
Думаю, что надо ждать и цену не менять
11 февраля 2014, 22:04
нравится
Маргарита, спасибо за расширение обсуждения темы!

По сути:
Из твоей логики надо хозяину порекомендовать «ждать лучших времен»

Но, представь ситуацию: собственник получил «зеленую карту», через 2 месяца уезжает насовсем в Н.Зеландию и не хочет чтобы его что-либо связывало с Украиной в обозримые годы.

Вопрос: можно продать этот дом?!

П.С. насчет «Даже даром – ведь в него все равно вкладывать еще нужно.»
Продай мне даром! …;- )
11 февраля 2014, 23:19
нравится
Спасибо, Юра, что подключился к обсуждению.
Отвечу. Ситуация, когда собственник уезжает на ПМЖ и по бросовой цене продает хорошую недвижимость, по-моему, осталась в 80-90-х годах, когда появилась вожделенная возможность выезда, и уставшие от жизни в СССР быстро старались ею воспользоваться, потому что боялись, что все, завтра такой возможности уже не будет. Призрак социалистического железного занавеса был силен. А теперь люди понимают, что несколько десятков, а то и сотня тысяч долларов очень приходятся ему и в Новой Зеландии, и туда уже можно ехать не "хоть тушкой, хоть чучелом", а обеспеченным человеком. Даже если эти деньги получишь не сейчас, а через год или два. А здесь оставить доверенное лицо, и продолжать продажу.
В моей практике уже несколько подобных примеров было.
Речь же не идет о том, что от дома нужно избавиться любой ценой. А если продать хоть за сколько-нибудь, зачем ему заключать эксклюзив и платить риэлтору, да еще и 5%, с возможностью работать по СПП? Только дай объявление со словом "хозяин", тут же набежит куча посредников, которые только и умеют работать на понижение цены. И совершенно бесплатно для собственника собьют цену и найдут покупателя, который даст минимум, да еще и их услуги оплатит.

П.С, По поводу "даром" :) Представь себе, что тебе сегодня, в условиях полной нестабильности в стране, когда есть угроза, что возможность легально зарабатывать у тебя просто заберут новыми законами, какими-нибудь немыслимыми лицензиями, страховыми фондами или новыми налогами (мало ли что выдумает новая власть), дарят такой дом, но с условием, что использовать его можно только для себя - обязательно закончить ремонт и жить с семьей в нем. Продавать или сдавать нельзя. Так же с готовностью скажешь "хочу"?
12 февраля 2014, 00:04
нравится
про Новую Зеландию и доверенное лицо: пример про Н.З. - это крайность для демонстрации, что подход к продаже определяется именно конкретными условиями/возможностями собственника и риэлтора.

Вопрос надо ставить не «а по какой цене сейчас будет интересен такой дом?»,
а «как продать этот дом по максимально возможной цене за Х недель?»
(Х может быть и 4 и 6 и 12 и 36)

"заключать эксклюзив и платить риэлтору, да еще и 5%" надо ему как раз затем, чтобы он продал по максимальной цене (при достаточной квалификации, его работа отобьет собственнику эти 5% с избытком).

П.С.По поводу "даром" :)
но ведь это а)только "угроза", б)условия "использовать его можно только для себя "...и др. - пока надуманные.
А нужда продать вроде реальна. Так что я бы взял :)
12 февраля 2014, 00:25
нравится
Насчет кому может быть интересен дом:
(с)Маргарита:
«он может быть интересен перекупщикам, которые готовы рискнуть и вложить немного денег в долгосрочную инвестицию. Но им он интересен не по рыночной цене,…»

Перекупщики – часть рынка. Если именно они дают на сегодня максимальную цену(при твоем маркетинге), то это и есть полученная тобой «максимальная рыночная цена».

При этом Маргарита умница и делает много для продажи - сама эта публикация привлекла много квалифицированного внимания к дому!

В качестве мнения-подсказки: покупателями могут например 2 или 3 дружеских семьи.
Или 2-3 брата с семьями…
12 февраля 2014, 23:47
нравится
И еще - по поводу продавать или не продавать мое мнение такое:
Мы в бизнесе. Сотрудничество должно быть реалистичным и взаимовыгодным.
В связи с этим последние 2 месяца при обращении ко мне за помощью или с предложением о продаже и вопросе о цене, я говорю:
«Могу оценить навскидку – с точностью +/- 15-20%.
Можете оценить у оценщиков, только они выводят цену из сравнения рекламных цен аналогов.
Могу сделать более точную оценку при какой стартовой цене можно обоснованно надеяться взять задаток за 1-2 месяца. Причем с учетом не только цен по которым продают, но по которым покупают(т.е. реальных сделок). Но это трудоемкая работа, требует много времени и делаю ее за деньги. Правда, если потом подписываем договор и продаем, то эти деньги Вы вернете себе из моих %»
12 февраля 2014, 23:56
нравится
Для точной оценки у нас мало информации о реальных сделках. Выборка все равно будет не репрезентативной, даже не потому, что эту информацию пока никто не собирает и не обобщает, а просто каждый дом - индивидуален и неповторим. И цена его складывается из массы составляющих. С продажей квартир попроще, но тоже не все однозначно.
Вот тут база спроса была бы очень полезна. Знаешь, как я часто формирую цену, например, однокомнатной типовой квартиры? Я говорю хозяину: есть масса предложений хозяев по цене от 60000 у.е. и выше. Часто продаются годами. И есть заявки покупателей - все хотят купить до 40000 у.е. Понятно, что и то, и другое - из разряда "хотелок". Но если хотим продать быстро, нужно быть ближе к покупательскому спросу, или демонстрировать какие-то реальные преимущества, чтоб было понятно - да, это дороже, но так реально ж лучше!
По домам я заметила интерес к готовым домам с ремонтом до 200 м2 по цене до 150000 у.е., не дальше 20 км от Киева, в обжитом месте. Слышала, что люксовыми домами тоже интересуются (у меня таких в продаже нет, поэтому не уверена), а вот средний класс - молчит.
Я помню, три года назад продавала дом в Гатном, тоже более 500 м2, и тоже без отделки. И стоил он 700000 у.е., но и просмотры были, и предложения, при том, что кризис был тогда гораздо более ощутим... Но была надежда на политическую стабильность. А сейчас этого нет.
13 февраля 2014, 00:43
нравится
базы спроса уже можно видить в базах клубов СПП - заявки на покупку
база реальных сделок то же не проблема для клуба СПП
Это можно легко сделать
13 февраля 2014, 08:08
нравится
Информации у нас мало и выборка не репрезентативна, да только _ни у кого_ нет лучше и точнее информации, чем та, которую собираю я для себя - для оценки при какой цене мне есть смысл браться за продажу(есть не 50:50, а хотя бы 85% вероятности получить за 1-2 месяца задаток) - или не браться вообще. Отметим, я делаю фактически для себя, но это именно та информация, в которой наиболее заинтересован собственник. Поэтому он платит. А если подписываем договор и продаем - я плачу(возвращаю ему эти деньги).

"аждый дом - индивидуален и неповторим. И цена его складывается из массы составляющих. С продажей квартир попроще,..."
_Именно поэтому_ наша интуиция, основанная на опыте, которая подтверждается на практике - _бесценна_!

Способ подачи формирования цены, Маргарита, - респектный! Беру на вооружение :)

"кризис был тогда гораздо более ощутим..."
Ой ли?!... ;)
13 февраля 2014, 23:45
нравится
Юра спасибо.
Эта проблема давно не дают нам покоя. А именно как справедливо дать понять клиенту нетактичность его просьбы просто так определить реальную цену на его обьект.
Правильная цена - 50 тпроцентов успешной продажи.
Оцени дешевле и потери - оцени дароже и зпависнит с непременными опять таки потерями..
Сколько Ты берешь денег за предоставление правидльной цены продажи?
13 февраля 2014, 08:02
нравится
я, Ваня, исходил из того, что у оценочных фирм можно сделать оценку "официальную" за порядка 400грн. И назначал 300, потом 350, потом 400грн. И это вроде уже кое-что по сравнению с предыдущим "на шару"...Но поскольку времени эти оценки забирают у меня больше 10 часов, то думаю увеличивать. Тем более, что есть положительный пример: Олег Меньшиков берет 500грн, а если с посещением основных конкурентов - 200у.е.!...Есть куда расти :)
13 февраля 2014, 23:36
нравится
Я думаю риэлторсая оценка стоит намного больше.
Правильная оценка один из решающих факторов успешной продажи обьекта.
Кроме потраченного на оценку времени есть много уникальных факторов, недоступных непрофессионалам. Просто недоступных.
Так же стоимость оценки должна зависить от категории недвижимости и ее статума - эконом, бизнес, элит.
Как предложение - эконом может быть от 0,5 процента стоимости.
бизнес и элит до 1 процента.
И следует учесть что стоимость оценки входит в комиссионное вознаграждение. Если клиент потом подписывает экс то стоимость оценки , уплаченная ранее вычтется из суммы комиссионных.
Что думаете?
14 февраля 2014, 08:20
нравится
"риэлторсая оценка стоит намного больше"

По идее, это урегулируется рынком. Постепенно я буду приближать стоимость к стоимости потраченного моего времени. Но, кстати, и затрачиваемое время уменьшается с "набиванием руки" - появляется технологичность.

Насчет "бизнес и элит до 1 процента" ... вроде спорно...
Но надо подумать - тут особенно ценна интуиция, выпестованная опытом.

"Если клиент потом подписывает экс то стоимость оценки , уплаченная ранее вычтется из суммы комиссионных. "
Да, я об этом и написал (см. выше - 12 февраля 2014, 23:47)
14 февраля 2014, 19:49
нравится
Риэлторская оценка - это первый шаг в продаже сначала услуги, а потом и самого объекта. Само по себе она имеет очень относительную ценность. Перечитайте статью Артура Оганесяна "Почем вы продадите мою квартиру?" http://ohanesyan.est.ua/blog/show/article_id/49971/
Ситуация меняется каждый день, и та цена, которая сегодня кажется актуальной, завтра может существенно измениться. И еще. Достаточно значимая составляющая цены - собственно риэлторская услуга конкретного специалиста. Если я оцениваю в такую сумму, значит я знаю, что нужно сделать, чтоб продать по такой цене. А если мне заплатят только за оценку, а продажу поручат "дешевому" агенту, а он не сможет технологично отработать - кто будет виноват?
14 февраля 2014, 20:13
нравится
Все это абсолютно верно .
Но клиенты считают себя самыми умными, кстати в элитке они гораздо способнее в продажах чем 80 процентов риэлторов))
Такие доводы дойдут только до самых умных. А они сами хотят заключить только эксклюзивный договор.
То есть наша задача в переговорах
1 выявить мотивированность продавца.
2 с мотивированным заключить экс.
Я исходил с позиции увеличения цены риэлторской оценки именно из комплекса 1 и 2.
Давать оценку и отпускать с ней клиента НЕЛЬЗЯ именно по причинам Вами изложенным.
Уйдет с правильной для Вас оценкой и не сможет продать сам или по старой схеме _продают все и никто_ пострадает и клиент и Ваша репутация.

По моей схеме такого не будет.
Клиент либо заплатит и Вы докажите всою правоту исполняя эксклюзивный договор. Либо уйдет не получив правильной ценыы. И продав дешево всегда будет мучится что отказался)) Или помыкавшись вернется.
Люди уже начинают понимать. Классные услуги ДОРОГО стоят.
Цена должна быть такой, чтоб ни один Клиент, желающий получить цену для так сказать личного пользования не смог этого сделать по жлобским побуждениям))
Думаю сработает.
14 февраля 2014, 20:45
нравится
Маргарита, ты права, оценка объекта это самое главное в нашей работе. Но она не может быть отъемлемой частью этой работы. Тот кто оценивает должен и продавать. Я в своей работе оцениваю сначала объект в виде вилки цен, а когда подписываю договор ставлю уже конкретную цену после расчета по экспресс анализу. Таким образом показываю продавцу, что расчетная цена находится внутри диапозона и мы имеем преимущество пред конкурентами
14 февраля 2014, 21:14
нравится
Вознаграждение оценщика не должно зависеть от результата
оценки (ст. 16 Закона об оценочной деятельности),
15 февраля 2014, 20:04
нравится
Мы не оценщки и не попадаем под действие этого закона)
15 февраля 2014, 20:33
нравится
Юра поздравляю с ПОБЕДОЙ в конкурсе!
14 февраля 2014, 21:22
нравится
спасибо, тезка, за поздравление!
15 февраля 2014, 00:31
нравится
Юра и где это у нас так живут? у нас вроде не Швеция
14 февраля 2014, 21:16
нравится
Сейчас в работе один дом за 3млн (в самом крутом месте города), другой за 1,5млн, третий загородный за $850к. Дом на $3млн показывала дважды, у покупателей сумма была (по их словам), оба рассматривали, невзирая на майданы. Дом за 1,5млн тоже смотрели, но пока думают (в основном, футболисты, этим по фигу что майдан, что ядерная катастрофа). Только страх непродления многомиллионного контракта может заставить легионера торговаться с владельцем. Отказы, кстати, только по определенным параметрам. Ни в коем случае, не из-за цены. Что еще раз доказывает: luxery-сегмент кризисам не подвержен. Кому война, как говорится...
А вот, загородный дом за 9(!) месяцев не показывала ни разу. Выставили за 850к, потом снизили до 800к. Звонков нет даже от любопытных. Вот хочу просто попробовать дать в рекламу под разными ценами от 250к до 500к. Интересно, хоть ради любопытства позвонят? Это тот самый "средний класс", о котором говорит Маргарита. Только звездец наступил ему (классу) не во время майдана. Не могу говорить "за всю Одэссу", то есть за всю Украину, но что-то последние год-два среднего класса днем с огнем. И если рынок Киева подогревался покупками "донецких", приехавших в Киев последними, то в самом славном городе-герое Донецке, остались только недобитые большевиками лавочники и люмпен-пролетарии. У которых, разумеется, ни денег в заначке, ни перспектив.
Мои прогнозы?
1. В случае победы майдана, первыми побегут опять же наши, родные, донецкие (а вы думали, почему я за майдан?))) Шутка.)
И станут покупать дома, в том числе, и недострои, в пределах города и за чертой. Конечно, если не придется бежать за пределы страны. Но тогда и мы начнем заниматься зарубежной недвижимостью более плотно)). Киевская недвижимость упадет в цене, и продать ее станет еще сложнее.
2. В случае коалиционных, колаборационистских, и прочих... нистских договоренностей , часть вернется восвояси, что тоже всколыхнет сонный донецкий рынок, но не сильно ударит по киевскому. Паритет сил, так сказать.
3. В случае, если революция захлебнется. Активисты и участники, потерпевшие моральное и материальное фиаско, либо хлынут из страны собирать фонды (кто успеет), продавая по дороге дома, квартиры и бизнесы. Те, кто поддерживал майдан морально (и прилично материально), тоже. Некоторые уже выехали срочно, благо, у многих из них (олигархов) либо двойное гражданство, либо открыты все возможные визы. Часть своих бизнесов, например, ТЦ и пр. уже выставлены на продажу. Все это не сделает рынок Украины привлекательным.
Итог: новый виток "закручивания гаек", удавка вокруг малого и среднего бизнеса (деньги-то в страну не потекут, инвесторы затаились), а следовательно, инвестиционный климат и благоприятствование бизнесу нас в таком случае не ожидают.
Кто будет жить хорошо после провала майдана? Олигархи одной известной партии, депутаты которой вряд ли станут нашими клиентами. Они, если и купят чего, так явно не у нас с вами. А, в основном, возьмут сами. Кто еще? Те, кто интересы этих олигархов-депутатов обслуживает. Но их немного, и на всех не хватит. Рассчитывать, что "обломится" транш и деньги хлынут на рынок? Утопия. Вот и решайте, как быть, что делать бедному риэлтору и чего ждать.
12 февраля 2014, 00:04
нравится
Да, Марго ждет совета. 1.Ждать нечего, продавать надо, используя для этого не сектор домов, а среднюю цену квартиры (может, кто-то из категории новостроек захочет пожить в тихом уютном уголке). 2. Подумать, как еще преподнести дом и по какой цене, если цена предложения окажется намного меньше, идти на переговоры с банком. Здесь поддерживаю Бориса, сама решала подобные вопросы, так сказать, личным участием. Поверь, идут на уступки. Живые деньги сегодня ценнее резервов, которыми не воспользуешься. 3. Продолжать активную рекламную кампанию и помнить: "Времена не выбирают. В них живут и умирают". А то так можно до окончания кризиса и не дожить) Вон и Глоба предсказывает выход из кризиса для Украины после 2025 года!
12 февраля 2014, 00:17
нравится
Лена, поздравляю с ПОБЕДОЙ в конкурсе!
14 февраля 2014, 21:23
нравится
Спасибо! Заявку на конкурс не подавала, поэтому, вдвойне приятный сюрприз!
15 февраля 2014, 17:54
нравится
Свежие новости. Цену на дом снизили с 300000 у.е. до 235000 у.е. Даже невооруженным взглядом видно, что это половина себестоимости объекта (в таком состоянии, как он сейчас есть). Если сейчас начинать строить с нуля, с выбора участка - то потратишь вдвое больше. Не говоря уже о том, что такого участка больше нет, хозяин в свое время выбрал самый лучший.
И все равно - покупателей нет. В чем проблема, коллеги, как думаете?
22 июля 2014, 13:54
нравится